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暮らしのための情報発信&ナビゲート 〜住み慣れた住宅を大切に〜 豆知識

『築30年、40年、50年、この家どうする?建替えか?リフォームか?5つの選択基準』その1

こんにちは、


京都のリフォーム専門店DOのリフォーム


京都中央ショールームのHです。

 
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↑北区I様邸


相談会でよくある質問「建替えた方が良いのか?全面リフォームした方が良いのか?わからないので来ました」は大変よくある相談ランキングの3番以内にいつも入る人気の相談内容です。

 
よくプロとしてアドバイスするのが5つの選択基準です。

 
●法規制度から考える

〇建物の老朽度から考える

〇建物の耐震性・耐久性から考える

〇今後のセカンドライフプランから考える

〇資金計画から考える

 
まず、『法規制度から考える建替えVS全面リフォーム』で建築基準法から見た標準的な?選択基準です。
  
大きな建築基準法の改正は

 

~1971年(S46年5月)【~築52年相当】 

基礎のない家も多い
底板のない基礎コンクリートも多い
壁量(1F=12、2F=8)


1971年(S46年6月)~【築52年相当】 

基礎コンクリートの布基礎の義務化
壁量(1F=21、2F=12)

 

1981年(S56年6月)~【築42年相当】

新耐震基準(新耐震木造住宅検証法の対象住宅)
・基礎コンクリートの鉄筋の一般化
・壁量(1F=29、2F=15)

 

2000年(H12年6月)~【築23年相当】

地耐力に応じた基礎構造を規定
壁量(1F=29、2F=15)
壁の配置バランスが偏心率30%以内と数字で定められた(建設省告示1352号)
仕口の各接合部の接合方法が定められた(建設省告示1460号)
 

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上記から見る建替えVS全面リフォーム法規制度から見た判断基準において、


一番の基準はなにか?と聞かれたとき、私は基礎の内容と強度だと答えることが多いです。


建築基準法が改正されて必要な壁量が増えたとしても、


後から壁量を増やすことができるのに対し、基礎を一からやり直すとなると建替えになるからです。
 

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基礎の一番大きな改正はS56年6月~の基礎コンクリート鉄筋の一般化です。

 
コンクリート(セメント+砂+砂利)の基礎は、圧縮には強いが引張りには弱く、


引張りに強い鉄筋の一般化によって基礎の破断の可能性はかなり無くなったといえるからです。


ですからS56年6月~(築42年相当)の多くは全面リフォームをオススメします。


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ただ、1971年(S46年6月)~(築52年相当)の基礎コンクリートに


鉄筋が入っていない建物は建替えするしかないわけではありません。


無筋コンクリートでもリフォーム可能な家は数多くあります。

 
前の耐震診断でお伝えしたように地盤の状態基礎の強度(シュミットハンマー強度診断)


の診断結果に問題なければ全面リフォームをオススメします。


一方で診断結果が診断基準を大きく下回った場合は、建替えをオススメします。

 
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また、リフォーム会社にはクラック(ひび割れ)を補修する技術をもっている会社もあります。


私共はクラック補修で対応する物件がほとんどです。
 

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また、強度が低い場合は、無筋コンクリートを鉄筋化にする技術をもっている会社もあります。


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これはお客様の財産の価値をいかに保全してリフォームするかが大切です。


基礎コンクリートのない束石に柱が乗っている家、すなわち町屋、古民家ですが


これらは耐震の考え方自体が異なる場合がありますので、これもまずは住宅調査からです。

 
まずは建替えVSリフォームで迷ってらっしゃる方は、いち早く住宅調査+耐震診断を受けられることをオススメします。

 
耐震の診断内容はこちら

耐震の無料診断はこちら


次回は『建物の老朽度から考える建替えVS全面リフォーム』です。

続く
 

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